2012-2016年中国房地产行业市场研究及投资前景分析报告

2011年楼市成交量惨淡令房产中介机构出现“关店潮”。随着限购政策向全国蔓延，主要城市的二手房成交量遭遇锐减，总体降幅达50%以上，房屋中介行业正面临比2008年更为严峻的生存考验。成交量严重不足加之买卖代理费费率降低使得许多房产中介机构生存压力加大，最终被迫关店止亏。2011年以来，北京房产中介总共关店约1400家，而深圳房产中介的门店更是从8000多家锐减至5000多家。预计在调控高压态势下，短期内市场成交难有明显改变，房产中介关店潮在2012年上半年仍将持续。

全国目前大约有6万个二手经纪门店，根据成交量缩水程度以及正常的运营成本，保守估计当前全年店均亏损5万元，预计整个行业共亏损30亿元现金流。从当前的趋势来看，2012年限购仍将继续，成交量难再现2009年时期的反弹力度。因此2012年中介行业生存压力更大。此外，2011年8月底，买卖代理收费费率从2.5%下调至2%。对于二手房经纪机构可谓是雪上加霜。在当前盈利明显减少的状态之下，相比于大品牌经纪机构，中小经纪机构的生存压力更大而被迫关店止亏，市场再现2008年“关店潮”。

部分大经纪机构选择关店可见当前艰难的生存状态。而2012年调控继续，低成交状态将难有改变，经纪行业或将面临进一步的调整。同时将出现类似开发商似的企业之间的收购、并购情况，行业洗牌真正到来。此外，部分经纪机构将重点业务转向租赁市场，而将二手房交易市场放在次要位置。也有部分选择继续深度优化二手房交易服务，改变战略，拓展营销等方式。如选择逆市扩张等、提升服务质量等吸引客户。

那么，在当前房地产中介市场瞬息万变的形势下，我国房地产中介企业该如何分析当前发展形势、把握未来市场发展方向、及时调整经营策略，并根据行业趋势制定发展战略呢？

本报告主要依据了国家统计局、国家商务部、国务院发展研究中心、国家经济信息中心、中国房地产行业协会、北京房地产中介服务行业协会、上海市房地产经纪行业协会、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、国内外相关报刊杂志的基础信息，及相关研究单位等公布和提供的大量资料。立足于房地产中介服务行业整体发展环境，对中国房地产中介业的市场运行情况、发展状况、政策状况及各区域市场等进行了分析及预测，同时深入地分析了我国二手房市场、租赁市场发展状况，并利用SWOT模型分析，对未来房产中介行业发展的整体环境及发展趋势进行探讨和研判，最后在前面大量分析、预测的基础上，提出了未来房产中介企业如何面对金融危机及低迷的市场经济，提高行业和相关产业竞争力及应采取的战略措施，为房产中介企业以及计划投资该行业的机构全面把握行业发展趋势、准确了解市场运行情况提供科学的依据。

目 录

CONTENTS

 
第一部分 行业发展分析
第一章 房地产中介服务行业概述 1
第一节 房地产中介相关概念 1
一、房地产中介的基本概念 1
二、房地产中介的定义与内涵 1
三、房地产中介活动的特点 2
第二节 房地产中介业与房地产市场的关系 3
一、有机组成部分 3
二、桥梁与纽带 3
三、升级的重要力量 3

第二章 我国房地产中介发展分析 4
第一节 我国房地产中介行业发展概况 4
一、我国房地产中介发展历程 4
二、房地产中介经营范围 4
三、房地产中介公司运营模式及各模式优劣分析 5
四、房地产中介收费标准 8
五、房地产中介行业的作用和价值 10
第二节 我国房地产中介存在的问题 11
一、房地产中介现状之法律思考 11
二、人才问题 14
三、企业规模问题 14
四、信息问题 14
五、行业监管问题 14
六、房地产中介诚信问题 15
七、风险防范措施问题 15
第三节 中国房地产中介市场分析 16
一、我国房地产中介发展现状及特点 16
二、住房市场化变革对房地产中介发展的要求 17
三、2011年房地产中介市场发展形势 19
四、2011年二手房中介行业经营情况分析 21
第四节 中国房产中介公司盈利状况 22
一、房地产中介公司营业收入分析 22
二、2011年我国房地产中介利润情况 22
三、2011年房地产中介阵营酝酿巨变 24
第五节 2011年中国各地房产中介发展分析 25
一、上海房产中介行业状况 25
二、北京房产中介行业状况 27
三、广州房产中介行业状况 28
四、深圳房产中介行业状况 30
五、成都房地产中介状况 32
六、海口房产中介行业状况 35
七、温州房产中介行业状况 35
八、南京房产中介市场状况 37
九、东莞房产中介行业状况 38
十、大连房产中介行业状况 40
十一、天津房产中介行业状况 41
第六节 我国房地产金融中介服务的发展方向 42
一、房地产金融中介服务的功能 42
二、我国房地产金融中介服务的发展取向 43
三、我国房地产金融中介服务业的发展路径 44
四、我国房地产金融中介服务业发展的基本思路 45

第三章 中国房地产中介行业政策分析 47
第一节 全国政府对房地产中介政策分析 47
一、2011年我国首部规范房地产经纪行为法规开始实施 47
二、2011年住建部发布《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》 53
三、我国房地产中介法律法规及政策 55
四、交易结算资金账户管理规范政策 56
五、政府对房地产经纪市场的监管 59
第二节 2011年地方房地产中介行业政策分析 61
一、北京市 61
二、天津市 63
三、上海市 63
四、山西省 64
五、广西区 65
六、深圳市 71
七、广州市 71
八、福建省 72
九、郑州市 72
十、河北省 75
十一、成都 75

第二部分 相关行业分析
第四章 2010-2011年房地产业发展分析 77
第一节 2011年房地产市场运行分析 77
一、国房景气指数变动情况 77
二、房地产开发投资情况 78
三、房地产开发企业资金来源情况 81
四、商品房建筑与销售情况 82
五、全国房地产市场价格变动情况 86
六、2011年房地产行业大事记 89
七、2012年房地产市场发展趋势预测 92
第二节 2010-2012年中国房地产市场发展分析 96
一、2010年我国房地产市场主要特点 96
二、2011年房地产市场总结 97
三、2012年房地产市场展望 101
第三节 2010-2012年房地产行业主要政策分析 104
一、2010年主要房地产政策综述 104
二、2011年1季度房地产行业主要政策分析 107
三、2011年2季度房地产行业主要政策分析 116
四、2011年3季度房地产行业主要政策分析 122
第四节 从当前房地产市场形势看未来调控政策取向 130
一、当前房地产市场形势分析 130
二、未来房地产调控政策取向预测 133
三、相关政策建议 134
第四节 2012年房地产调控政策展望 135
第五节 房地产业的产业细分研究 137
一、房地产业细分的理论分析和现状 137
二、房地产业细分变量 138
三、房地产业细分矩阵 139
四、房地产业细分与竞争优势 140

第二部分 相关行业分析
第五章 部分地区二房手价格指数分析 143
第一节 2010-2011年北京二手房价格指数分析 143
一、2010年北京二手房价格指数 143
二、2011年北京二手房价格指数 144
第二节 2010-2011年深圳二手房价格指数分析 145
一、2010年深圳二手房价格指数 145
二、2011年深圳二手房价格指数 145
第三节 2010-2011年上海二手房价格指数分析 146
一、2010年上海二手房价格指数 146
二、2011年上海二手房价格指数 147
第四节 2010-2011年成都二手房价格指数分析 148
一、2010年成都二手房价格指数 148
二、2011年成都二手房价格指数 148

第六章 中国二手房市场发展分析 154
第一节 2011年我国二手房市场发展分析 154
一、2011年我国二手房市场分析 154
二、2011年中国重点城市二手房市场分析 155
三、中国房地产经纪人对2012年二手房市场的预测 156
第二节 二手房消费分析 159
一、二手房也有刚需首套房是消费主力 159
二、2011年二手房购买需求开始向新房和租赁市场迅速分流 160
三、二手房房贷过分收紧误伤刚性需求 161
第三节 中国部分地区二手房市场分析 162
一、2011年上海二手房市场分析与展望 162
二、2011年天津二手房市场分析与展望 165
三、2011年深圳二手房市场分析与展望 168
四、2011年北京二手房市场分析与展望 173
五、2011年成都二手房市场分析与展望 174
六、2011年广州二手房市场分析与展望 175

第七章 房屋租赁市场发展分析 177
第一节 2011年房屋租赁市场分析 177
一、2011年我国房屋租赁市场供需分析 177
二、房屋租赁市场成熟状况分析 178
三、房屋租赁应立法规范与政策保障“双剑合璧” 179
第二节 房屋租赁政策 180
一、中国个人出租住房所得税调整情况 180
二、深圳居住证制度 181
三、2011年我国廉租房、公租房建设目标 181
四、2011年京沪立法强化房屋租赁市场管理 183
五、2011年中央明确保障房贷款 公租房利率九折 184
第三节 2011年我国部分地区房屋租赁市场分析 185
一、北京房屋租赁市场分析 185
二、长沙房屋租赁市场分析 185
三、上海房屋租赁市场分析 186
四、天津房屋租赁市场分析 188
五、广州房屋租赁市场分析 188
六、深圳房屋租赁市场分析 191

第三部分 主要企业分析
第八章 主要房地产中介公司分析 192
第一节 21世纪中国不动产 192
一、公司简介 192
二、2010年公司经营情况 193
三、2011年公司市场动态 193
第二节 中国信义房屋 194
一、公司简介 194
二、2011年公司新动态 195
第三节 伟业我爱我家集团 197
一、公司简介 197
二、公司经营策略分析 198
三、公司发展战略分析 202
第四节 满堂红（中国）置业有限公司 204
一、公司简介 204
二、公司发展战略和目标 205
三、公司发展新动态 206
第五节 深圳市中联房地产企业发展有限公司 208
一、公司简介 208
二、公司增强竞争力举措 210
三、2011年公司新动态 211
第六节 深圳中原地产代理有限公司 211
一、公司简介 211
二、2011年公司新动态 212
第七节 上海汉宇房地产顾问有限公司 213
一、公司简介 213
二、公司经营状况数据分析 214
三、公司新动态 214
第八节 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 215
一、公司简介 215
二、2011年世华地产发展分析 215
三、2011年世华地产总部搬迁 216
第九节 合富辉煌集团 217
一、公司简介 217
二、2010年公司经营情况分析 218
三、2011年公司发展目标分析 218
第十节 太平洋房屋公司 219
一、公司简介 219
二、公司新动态 223

第四部分 行业发展趋势及策略
第九章 房地产中介发展趋势分析 224
第一节 “十二五”中国房地产发展环境分析 224
第二节 房地产业发展趋势与预测 225
一、2012年我国房地产行业发展预测 225
二、“十二五”我国房地产行业发展预测 228
第三节 房地产中介业发展趋势分析 229
一、企业化市场化发展趋势 229
二、专业化品牌化发展趋势 229
三、集团化规模化发展趋势 230
四、信息化网络化发展趋势 230
五、人员素质综合化发展趋势 230
第四节 房地产中介行业的SWOT分析 231
一、优势 231
二、劣势 232
三、机会 233
四、威胁 234
第五节 房屋中介危机中转型发展趋势分析 234
一、地产中介面临“关店潮” 234
二、中介经纪转型求生 235
三、介入新房开发领域 236
四、地产中介寻求新路 237

第十章 房地产中介发展策略分析 241
第一节 当前房地产营销策略分析 241
一、房地产营销中的问题 241
二、房地产营销策略 242
第二节 房地产中介应对市场困境策略分析 243
一、市场困境下房地产中介企业信心的来源 243
二、房地产中介应对市场困境策略 244
三、房地产中介企业发展的关键因素 246
第三节 房地产中介营销模式研究 248
一、单一的门店式营销模式 249
二、纵向的连锁店营销模式 249
三、横向的联动式营销模式 250
四、便捷的网络化营销模式 251
第四节 房地产网络营销模式分析 252
一、房地产网络营销优势分析 253
二、房地产网络营销劣势分析 254
三、房地产网络营销的主要手段 254
四、房地产整合互补策略分析 255
第五节 2011年房产中介战略措施变化情况 256
一、全面创新 提升服务体验 256
二、新规加速行业分化 257
三、量跌价稳 静候拐点 258
四、广纳贤士 勤修内功 强拓疆土 258
五、优化企业规划，加大商业地产运作 258
六、推行狼性扩张 抢滩市场份额 259
七、专注客户体验 抢占市场先机 260
八、顺势而谋 稳步发展 260

图表目录
图表：以房产为主的房地产价格评估收费标准计算表 10
图表：房产中介的收入比例各占比 22
图表：2008年12月-2011年11月房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势 77
图表：2010年10月-2011年11月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势 78
图表：2010年10月-2011年11月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况 79
图表：2009年5月-2011年11月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势 79
图表：2010年10月-2011年11月累计不同地区房地产投资额完成情况 80
图表：2008年4月-2011年11月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势 80
图表：2010年10月-2011年11月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况 81
图表：2008年12月-2011年11月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势 82
图表：2010年10月-2011年11月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势 83
图表：2010年10月-2011年11月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势 84
图表：2010年10月-2011年11月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势 84
图表：2010年10月-2011年11月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 85
图表：2010年10月-2011年11月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势 86
图表：2011年11月份70个大中城市住宅销售价格指数 86
图表：2011年11月份70个大中城市住宅销售价格指数（续） 88
图表：2010年主要房产相关政策汇总 104
图表：2011年“新国八条”政策要点和主要内容 107
图表：2011年1季度加快推进保障性住房建设相关举措 110
图表：2011年35个大中城市房价控制目标 112
图表：2011年上半年加快推进保障性住房建设相关举措 117
图表：2011年上半年大型机构存款准备金率调整情况 121
图表：2011年以来央行上调一年期商业存贷款基准利率变动情况 121
图表：2011年3季度加快推进保障性住房建设相关举措 124
图表：截至2011年9月14日部分已出台限购令城市相关情况 128
图表：2010-2011年全国商品房竣工面积增速回升，市场供应量增加 131
图表：2011年以来全国商品房销量增速回落 132
图表：2011年以来全国70个大中城市新建商品住宅环比价格指数变动情况 133
图表：2011年以来全国70个大中城市新建商品住宅环比价格上涨、下跌城市个数 133
图表：北京市公寓细分市场 139
图表：房地产业简单产业细分矩阵 140
图表：房地产行业五力分析（忽略替代品的威胁） 141
图表：2008年2010年12月北京二手房价格指数及成交量走势图 143
图表：2007-2011年各年度北京市二手房成交量、价变化情况 144
图表：2008年2010年12月深圳二手房价格指数及成交量走势图 145
图表：2008年2010年12月上海二手房价格指数及成交量走势图 146
图表：2008年2010年12月成都二手房价格指数及成交量走势图 148
图表：中国房地产经纪人综合信心指数得分 156
图表：中国房地产经纪人2012年全国经济形势预测 157
图表：中国经纪人2012年二手房市场发展预测 157
图表：各级城市经纪人2012年房地产市场发展预测 158
图表：各级城市经纪人2012年二手房市场发展预测 158
图表：2010年-2012年1月1日深圳全市二手住房挂牌价格走势 168
图表：2010年-2012年1月1日深圳市全市二手商品房成交量走势 169
图表：2011年12月26日～2012年1月1日深圳市全市价格走势 169
图表：2011年12月26日～2012年1月1日深圳市各区域价格 170
图表：2011年12月26日～2012年1月1日深圳市一、二手商品房成交量走势 171
图表：2011年12月26日～2012年1月1日深圳市各区域一、二手住宅成交量比较 171
图表：2011年12月26日～2012年1月1日深圳市新增预售信息 172
图表：2011年11月广州市房屋租赁登记备案面积 188
图表：2011年11月广州市住宅登记备案面积占房屋租赁登记登记总面积 189
图表：2011年11月广州市各区房屋租赁登记备案面积情况 189
图表：2011年11月广州市各区住宅租赁登记备案面积情况 190
图表：2011年11月广州市国有土地各用途房屋月租金均价 190
图表：2011年10月广州市各区国有土地住宅月租金均价对比 191
图表：2004-2008年汉宇业绩变化表 214
图表：2004-2008年汉宇门店变化表 214
图表：太平洋中国发展远景 221
图表：太平洋中国发展短期目标 222
图表：太平洋中国发展中期目标 222
图表：太平洋中国发展长期目标 223

略……

（如需详细目录，请来电索取）