2012-2016年中国房贷行业市场深度调研及投资预测报告

本研究咨询报告由公司领衔撰写。首先介绍了房贷的概念、接着对我国房贷市场发展的经济社会环境进行了全面分析，尤其对我国房地产市场的发展进行了全面的剖析，对我国房贷市场运行状况进行了剖析，然后对我国各主要区域的房贷市场发展作了介绍，对各大银行放贷业务发展进行了描述，并对我国房贷市场的竞争格局进行了分析，最后分析了2011年新政之下我国房贷市场的未来前景和发展趋势。本报告是您了解银行房贷这一市场的重要资料，同时对银行信贷部门、政府部门也具有极大的参考价值。

目 录

CONTENTS

 
第一部分 市场发展环境
第一章 房贷的相关概述 1
第一节 房地产市场的基本概念 1
一、房地产业相关概念 1
二、房地产市场的相关概念 1
三、房地产行业对经济和生活的影响 4
四、房地产行业管理的思考 7
第二节 房地产贷款的基本介绍 8
一、房地产贷款的定义 8
二、房地产贷款的主要种类 8
三、房地产信贷申请条件 8
四、房地产贷款的三种担保方式 9
第三节 房地产信贷资金相关简述 10
一、房地产信贷资金的概念 10
二、房地产信贷资金的构成 10
三、房地产信贷资金的来源 12
四、房地产信贷资金的循环运行 15

第二章 房贷市场发展的经济社会环境分析 16
第一节 经济环境 16
一、2010年中国主要经济指标统计 16
二、2011年经济运行状况 21
三、中国一揽子经济复苏计划成效显现 29
四、我国城镇居民可支配收入增长快速 31
五、中国地区经济发展严重失衡 31
第二节 社会环境 32
一、2011年中国社会民生环境现状 32
二、我国居民消费结构渐趋多元化 40
三、节能时代房地产发展形势分析 46
四、房地产行业诚信受质疑 46
第三节 产业环境 47
一、2010年中国土地交易市场景气持续上升 47
二、2011年全国土地市场价格分析 55
三、2010年建材工业经济运行态势 56
四、2012年建筑行业发展趋势 57
五、中国房地产中介行业发展概况 58
第四节 金融环境 61
一、国际金融市场发展形势透析 61
二、2011年中国金融市场运行综述 64
三、2012年中国金融市场运行分析 70
四、中国资本市场运行概览 73

第三章 房地产行业运行分析 74
第一节 中国房地产行业发展概述 74
一、中国房地产行业发展的进程 74
二、中国房地产与经济发展的相关性 75
三、中国房地产行业发展特点 77
四、中国房地产开发模式的蜕变历程 79
五、2011年房贷新政下的楼市变局 80
第二节 2008-2011年中国房地产景气指数分析 83
一、2008年中国房地产景气指数分析 83
二、2009年中国房地产景气指数分析 84
三、2010年中国房地产景气指数分析 85
四、2011年中国房地产景气指数分析 86
第三节 2008-2011年中国房地产行业运行综述 87
一、2008年我国房地产市场运行状况回顾 87
二、2009年中国房地产市场运行数据分析 90
三、2009年中国房地产行业发展特征透析 92
四、2009年我国三大重点区域房地产市场比较分析 94
五、2010年房地产市场运行数据解读 98
六、2011年我国房地产市场运行指标分析 98
（一）房地产开发投资情况 98
（二）房地产开发企业资金来源情况 102
（三）商品房建筑与销售情况 104
（四）全国房地产市场价格变动情况 108
第四节 中国房地产行业面临的主要问题 111
一、中国房地产行业存在的三大弊端 111
三、中国房地产市场存在诸多矛盾 113
三、新形式下房地产行业所面临的挑战 113
第五节 中国房地产行业发展的策略 115
一、促进房地产业健康发展的措施 115
二、当前房地产行业的应对策略 116
三、经济低迷状态下房地产行业的政策应对 118

第二部分 市场发展现状
第四章 房贷市场分析 119
第一节 房地产开发融资渠道与模式解析 119
一、中国房地产行业基本融资模式综述 119
二、我国房地产融资市场的主要特征解析 122
三、REITs必将成为新形势下房地产融资热点 124
四、中国房地产行业融资面临的难点及对策 125
五、浅析房地产融资市场的发展趋势 129
第二节 中国房地产贷款市场概况 130
一、新时期房地产信贷市场发展概述 130
二、2008年中国房贷市场发展回顾 130
三、我国房贷转按揭市场发展透析 133
四、房贷紧缩对楼市的影响 135
第三节 2009-2011年中国房贷市场运行现状 137
一、2009年中国房贷市场总体运行状况 137
二、2009年个人房贷市场运行分析 144
三、2010年国内个人房贷市场强劲回升 146
四、2010年我国房地产开发贷款呈稳步回升势头 146
五、2010年房地产开发贷款情况简述 148
六、2010年房贷市场分餐：大行弃小 信托捡漏 148
七、2011年房贷市场运行分析 152
八、2011年二手房贷市场形势分析 153
第四节 商业银行房地产信贷加速扩张现象解读 155
一、我国商业银行房贷快速扩张现状浅析 155
二、我国商业银行房贷快速扩张典型范例 157
三、透析商业银行房贷快速扩张的潜在风险 158
四、商业银行房贷业务市场扩张的相关建议 163
第五节 住房信贷与住宅市场的相关性评析 164
一、住房消费信贷与住宅市场的关系浅析 164
二、中美住房市场对住房消费信贷的依赖度比较 167
三、当前住房消费信贷市场面临的主要问题 169
四、房贷新政对住宅市场调整周期的影响判断 171
五、我国住房消费信贷及住房市场发展的对策措施 175
第六节 房贷市场存在的问题与对策 177
一、我国房地产信贷市场存在的漏洞 177
二、房贷新政实施中面临的障碍 179
三、加强房地产金融监管的对策措施 180
四、商业银行房贷业务发展重点及建议 181
五、房地产开发企业信贷业务发展建议 182
六、完善中国房地产金融体系的对策建议 183

第五章 中国房贷区域市场分析 227
第一节 北京 227
一、2010年北京房贷市场 227
二、2011年北京房贷市场 232
三、北京公积金“组合贷”市场成效不佳 235
四、2011年房贷新政出台首周 北京房贷市场交易量下降15% 236
第二节 上海 236
一、2008年上海房贷市场运行回顾 236
二、2009年上海房贷市场运行浅析 239
三、2010年上海房贷市场运行数据透析 242
四、2011年上海房贷市场运行数据透析 243
五、上海房贷市场将进入差异化竞争时代 244
第三节 广州 245
一、利率下浮影响广州房贷市场竞争加剧 245
二、2010年广州房贷市场运行状况分析 247
三、广州二套房公积金贷款政策暂无调整 249
四、广州房贷7折利率优惠全面退出 249
第四节 深圳 251
一、2009年甚至房贷市场 251
二、深圳房贷市场外紧内松 251
三、2011年房贷新政或引发深圳房贷市场重新“洗牌” 253
四、深圳房贷断供现象及其影响解读 256
五、深圳房贷市场竞争激烈诱发信贷风险 259
六、圳房贷市场优惠转向 首付越多利率优惠越多 262
第五节 其他地区 262
一、天津市场房贷新品层出不穷 262
二、重庆房贷市场增长迅猛 264
三、南京房贷市场发展火爆 266
四、最高省4%利息 武汉首现房贷“以存抵贷” 267
五、外资银行搅乱杭州房贷市场格局 268

第三部分 市场竞争格局
第六章 房贷市场竞争分析 271
第一节 中国房地产行业的竞争格局 271
一、中国房地产竞争格局及发展模式 271
二、房地产企业的五大核心竞争要素 272
三、房地产市场中的低成本竞争战略解析 273
四、房地产行业未来竞争趋向 275
第二节 中国房贷市场中外银行竞争现状 277
一、外资银行在中国房贷市场的竞争力解析 277
二、外资行圈地二手房贷市场 疯狂揽客利率下浮30% 280
三、2010年中外银行竞谋国内个人房贷市场 283
四、银行房贷市场大打折扣战 284
五、低利差时代 房贷竞争转向风险与效率管理 285
第三节 中资银行房贷市场竞争策略探讨 289
一、发挥优势加大自有资源的投入 289
二、围绕客户需求提高服务效率和服务水平 289
三、全力推进产品创新 289
四、加速向理财型服务视点转化 290

第七章 房地产信贷重点银行分析 291
第一节 中国银行 291
一、企业简介 291
二、2010年中国银行经营状况分析 291
三、2011年中国银行经营状况分析 293
四、中行房贷业务开发现状 296
（一）中行上调存量房贷利率 296
（二）中行房贷业务：由单纯让利转向服务升级 297
第二节 中国农业银行 298
一、企业简介 298
二、2009年农业银行经营状况分析 300
三、2010年农业银行经营状况分析 301
三、2011年农业银行经营状况分析 301
四、农行个人房贷利率变化情况 303
第三节 中国工商银行 304
一、企业简介 304
二、2010年工商银行经营状况分析 306
三、2011年工商银行经营状况分析 306
四、工行存量房贷调整新政出台 308
第四节 中国建设银行 309
一、企业简介 309
二、2010年建设银行经营状况分析 311
三、2011年建设银行经营状况分析 314
四、建行个人房贷业务分析 315
（一）建设银行：中国最大个人房贷银行 148%新业务增长能量 315
（二）建行：淡化房贷优惠 重点支持首套房消费 316
（三）2011年建行收紧房贷 房价波动大区域再升首付 317
第五节 招商银行 318
一、企业简介 318
二、2010年招商银行经营状况分析 319
三、2011年招商银行经营状况分析 322
四、招商银行放贷业务发展分析 322
（一）招行房贷业务实施多元化突围策略 322
（二）2011年招商银行收紧个人房贷政策 324
第六节 中信银行 324
一、企业简介 324
二、2010年中信银行经营状况分析 324
三、2011年中信银行经营状况分析 328
四、中信银行放贷业务发展分析 329
（一）中信房贷产品主打高端市场 329
（二）2011年中信银行上调房贷利率 称房地产贷款风险可控 329

第四部分 政策环境及前景
第八章 房贷市场发展的政策环境分析 331
第一节 2010年房地产行业宏观调控政策回顾 331
一、土地政策方面 331
二、金融政策方面 331
三、税收政策方面 332
四、保障性住房体系的建设 333
第二节 2011年房地产行业主要政策分析 333
一、土地政策方面 333
二、金融政策方面 333
三、税收政策方面 335
四、保障性住房体系的建设 340
第三节 2011年房地产调控及信贷新政解读 358
第四节 房地产及房贷业相关法律法规介绍 360
一、中华人民共和国城市房地产管理法 360
二、城市房地产抵押管理办法 370
三、住房公积金管理条例 379
四、中国人民银行个人住房担保贷款管理条例 389
五、经济适用住房开发贷款管理办法 394

第九章 2012-2016年房贷市场发展前景预测 397
第一节 房地产行业发展前景展望 397
一、2011房地产行业谋转型经营计划转战二、三线城市 397
二、我国房地产行业发展方向透析 400
三、未来十年房地产仍是我国热门行业 405
第二节 2012-2016年中国房贷市场发展趋势分析 406
一、2011年房地产信贷市场发展前景透析 406
二、中国房贷证券化市场未来发展空间广阔 408
三、我国个人房贷市场前景分析 409
四、各行个贷差异化扩大 预计房贷投放新计划待产 410

第五部分 市场风险及对策
第十章 2012-2016年房贷市场风险及对策 413
第一节 房地产开发贷款存在的主要风险与管理 413
一、政策风险 413
二、市场风险 413
三、客户风险 413
四、项目风险 414
五、法律风险 414
六、风险管理 414
第二节 银行业房贷市场存在的风险与对策 415
一、浅析房地产市场周期与银行信贷风险的相关性 415
二、房地产市场不断升温，我国商业银行面临巨大潜在风险 416
三、2011年商业银行房地产信贷面临的风险 418
四、银行业房地产信贷风险产生的原因透析 419
五、国内银行业房地产信贷风险的应对之策 422
第三节 “双轨制”下房地产信贷风险评析 423
一、房地产市场的“双轨制”运行特征 423
二、“双轨制”运行与房地产市场的相关性 424
三、房地产信贷投机回报情况 425
四、“双轨制”下房地产信贷潜在的风险及策略 426

图表目录
图表：1998年I季度—2010年IV季度国内生产总值季度累计同比增长率 16
图表：1999年12月—2010年12月工业增加值月度同比增长率 17
图表：1999年12月—2010年12月固定资产投资完成额月度累计同比增长率 18
图表：1999年12月—2010年12月出口总额月度同比增长率与进口总额月度同比增长率 19
图表：1999年12月—2010年12月工业品出厂价格指数（上年同月=100） 20
图表：1999年12月—2010年12月货币供应量月度同比增长率 21
图表：2011年12月—2011年12月工业增加值月度同比增长率（%） 22
图表：2011年12月—2011年12月社会消费品零售总额月度同比增长率（%） 23
图表：2000年1-12月—2011年1-12月固定资产投资完成额月度累计同比增长率（%） 24
图表：2011年12月—2011年12月出口总额月度同比增长率与进口总额月度同比增长率（%） 25
图表：2011年12月—2011年12月居民消费价格指数（上年同月=100） 26
图表：2011年12月—2011年12月工业品出厂价格指数（上年同月=100） 27
图表：2011年12月—2011年12月货币供应量月度同比增长率（%） 28
图表：政府出台的一系列政策具有明显的正面效应 32
图表：逾8成城市居民对政府完善社会保障制度方面的措施效果表认可 33
图表：2010年全国土地出让金前20城市排名 48
图表：2010年中国住宅用地成交总价前10排行榜 49
图表：2010年中国住宅用地成交楼面地价前10排行榜 50
图表：2010年流拍地块情况 51
图表：2010年1-12月住宅用地月度供应量呈上升态势 53
图表、2010年1-12月住宅用地月度成交量呈上升态势 53
图表：2010年1-12月住宅用地成交价格走势 54
图表：近年来银行间债券市场主要债券品种发行量变化情况 64
图表：近年来银行间市场成交量变化情况 66
图表：2010年货币市场利率走势图 67
图表：2010 年银行间市场国债收益率曲线变化情况 68
图表：银行间债券市场参与者增长情况 69
图表：2010 年上证指数走势图 69
图表：2008年2月-2009年12月国房景气指数 85
图表：2010年国房景气指数 86
图表：2009年12月-2011年12月国房景气指数及主要分类指数走势 86
图表：2009年12月-2011年12月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势 98
图表：2010年2月-2011年12月累计不同用途房地产开发投资构成情况 99
图表：2009 年12月-2011年12月累计不同用途房地产开发投资增长率变动情况 100
图表：2010年2月-2011年12月累计不同地区房地产投资额完成情况 101
图表：2009年12月-2011年12月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势 101
图表：2010年2月-2011年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况 102
图表：2009年12月-2011年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势 103
图表：2009年12月-2011年12月累计全国房地产土地购置与开发面积及同比增长率变动趋势 104
图表：2009年12月-2011年12月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势 105
图表：2009年12月-2011年12月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势 105
图表：2009年12月-2011年12月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 106
图表：2009年12月-2011年12月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势 107
图表：2009年五次上调存款准备金率 138
图表：2009年出台的各项金融政策一览表 140
图表：2008-2009年北京房产个贷市场交易走势对比图 142
图表：2009年房贷类型对比 143
图表：1998-2008年商业银行房地产贷款扩张情况 156
图表：1998-2008年房地产投资与社会固定资产投资、GDP比较 157
图表：2008年11行房地产贷款增长情况比较 158
图表：1998-2008年贷款利率调整幅度与商业银行房地产贷款增长幅度 161
图表：无基本假设的月供支出对加息幅度的敏感性 162
图表：2010年房贷市场交易量走势图 227
图表：二套房贷利率上浮与下浮对比 229
图表：内外资银行房贷业务优势对比 231
图表：2011年一季度房贷市场交易量走势图 232
图表：2011年一季度房贷市场政策一览 234
图表：2009年1季度-2010年四季度中国银行净利润与存贷款情况 294
图表：主要财务指标 325
图表：高级管理层薪酬一览： 327
图表：2011年以来出台的综合性遏制房价过快上涨的政策及主要内容 334
图表：2011年以来出台的主要保障性住房政策及主要内容 340

略……

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